A Integralização de imóveis e ITIV: riscos, oportunidades e o julgamento no STF

A Constituição Federal de 1988 consagrou, em seu Art. 156, §2º, inciso I, uma imunidade tributária expressa para o ITBI: o imposto não incide sobre a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social. A justificativa é simples. Quando um sócio transfere um imóvel para integralizar o capital de uma empresa, não há transmissão onerosa de riqueza e o bem permanece na mesma esfera patrimonial, agora representado por quotas sociais.

Na prática, porém, o que deveria ser simples tornou-se litigioso. O mesmo dispositivo constitucional contém uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis. Com base nessa leitura, municípios de todo o país, incluindo Salvador, passaram a cobrar o ITIV sempre que a empresa receptora dos imóveis tivesse objeto social ligado à exploração imobiliária.

Essa circunstância atinge diretamente incorporadoras e construtoras que precisam integralizar imóveis ao seu capital social para viabilizar seus empreendimentos, operação corriqueira no setor. Sem o recolhimento do imposto, é comum os cartórios recusarem o registro da transferência, o que força a empresa a pagar o tributo ou recorrer ao Judiciário.

A controvérsia chegou ao Supremo Tribunal Federal, que reconheceu sua relevância nacional e a submeteu à sistemática de repercussão geral sob o Tema 1.348. O julgamento teve início em outubro de 2025 e o placar parcial formado foi de quatro votos a um favorável aos contribuintes. O Ministro Relator Edson Fachin propôs tese no sentido de que a imunidade do ITIV na integralização de capital social é incondicionada, isto é, não depende da atividade da empresa receptora.             O principal fundamento é que a ressalva constitucional se aplica apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e não à formação inicial do capital social.

O julgamento, contudo, ainda não foi concluído. Em 26 de março de 2026, o Ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque, o que levará o caso para plenário presencial, onde o julgamento recomeçará, ainda sem data definida. Apesar disso, o cenário permanece favorável ao contribuinte e é nesse intervalo que reside a oportunidade.

Para as operações já realizadas, incorporadoras e construtoras que integralizaram imóveis ao capital social nos últimos cinco anos e recolheram o ITIV podem se beneficiar de pedidos de restituição dos valores indevidamente pagos, caso o STF confirme a imunidade incondicionada. É possível, porém, que o Tribunal module os efeitos de sua decisão, restringindo a restituição apenas para aqueles que haviam questionado a cobrança antes do julgamento. Aguardar a decisão final para agir pode, portanto, significar perder o direito à restituição.

Para quem planeja integralizar imóveis ao capital social encontra no momento atual uma janela estratégica. É possível estruturar a operação de forma tecnicamente adequada desde já, inclusive com medidas judiciais preventivas para garantir o direito à imunidade sem depender do recolhimento prévio do imposto.

Em ambos os casos, a recomendação é buscar assessoria jurídica especializada para avaliar o passivo já constituído, mapear as medidas cabíveis e se posicionar com segurança diante de um precedente que, quando vier, certamente impactará nos custos das operações imobiliárias não só em Salvador mas em todo Brasil.

 

JÚLIA DE ALMEIDA GONZAGA

Advogada do Nogueira Reis Advogados