IMÓVEL RURAL LOCALIZADO EM ZONA URBANA: DEVO PAGAR IPTU OU ITR?

MORGANA COSTA COTIAS
Sócia do Nogueira Reis Advogados –
morgana@nogueirareis.com.br

O quanto soa estranho falarmos em
cobrança de IPTU sobre propriedades com
finalidades rurais? Apesar de espantoso, por
vezes nos deparamos com proprietários de
áreas com finalidade (claramente) rural que
acabam pagando Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU).
Com o crescimento desenfreado
populacional, as cidades acabam engolindo
territórios que outrora eram considerados como
zona rural dos municípios e, assim, diversas
propriedades rurais passam a estar localizadas
em zonas urbanas. E é nesse cenário que
surge a questão: qual imposto deve ser pago/
cobrado sobre essas áreas, o Imposto sobre a
Propriedade Territorial Rural (ITR) ou Imposto
Predial e Territorial Urbano (IPTU)?
A resposta para esta pergunta
parece lógica, mas, como sempre, o ente
fiscal adotará o entendimento que lhe for
mais favorável. O IPTU, tributo cobrado pelo
município, cuja base de cálculo é o valor
venal do imóvel, estabelecido pelo Poder
Público para a propriedade, costuma ser bem
mais caro que o ITR, tributo federal cobrado
anualmente, com alíquotas que variam de
0,03% a 20% em função da área do imóvel
e do grau de sua utilização ou produtividade.
Muitos proprietários de imóveis com finalidade
exclusiva rural localizados em zonas urbanas
acabam sendo cobrados pelo imposto mais
alto.
Pode-se afirmar que o Código Tributário
Nacional (CTN) delineia o imóvel rural a partir
de exclusão do que é um imóvel urbano. Em
suma, tratando-se de incidência (ou não) de
IPTU, para ser considerado como propriedade
urbana, o Código Tributário adotou a teoria
da localização, devendo ocorrer a análise da
localização geográfica presente ou projetada
do imóvel, conforme estabelecido pela lei
municipal. E por exclusão, assim, instituiu que
o ITR tem como fato gerador a propriedade
localizada fora da zona urbana do município
(Art.29 do CTN).
A contrário sensu, o Artigo 4o, inciso I
do Estatuto da Terra (Lei 4.504/94), determinou
ser necessária a análise da destinação do
imóvel rural ou prédio rústico. Isso posto,
independentemente da localização do imóvel,
para o Estatuto da Terra, configura-se imóvel
rural ou rústico aquele que se destina à
exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agroindustrial, mesmo que em zona urbana.
Havendo uma notória antinomia entre normas
jurídicas, o Estatuto da Terra adota o critério
da destinação (ou finalidade) para conceituar o
imóvel como rural, enquanto o Código Tributário
Nacional adota o critério da localidade.
E, assim, os contribuintes têm sido
cobrados de maneira indevida, em alguns
casos, inclusive, ocorrendo a bitributação –
quando dois entes tributantes cobram dois
tributos sobre o mesmo fato gerador, nesse
caso IPTU e ITR simultaneamente.
Nesse cenário incerto, há uma luz
no fim do túnel para os contribuintes. Apesar
de não expressar o melhor e mais perfeito
entendimento, o Superior Tribunal de Justiça
(STJ) acolheu a tese da destinação do
imóvel para definir pela incidência do IPTU
ou do ITR. Entretanto, impôs a necessária
e indispensável comprovação da utilização
da área para exploração extrativa, vegetal,
agrícola, pecuária ou agroindustrial.
Dessa maneira, o contribuinte que se
enquadre nessas condições pode buscar o
direito a substituir o IPTU pelo ITR, além de
lutar pela restituição dos valores pagos a maior
ao município nos últimos cinco anos.